各縣（市、區(qū)）物價局、房管局，贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局、房管所，贛州蓉江新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局、住建局：
根據(jù)《江西省發(fā)展改革委轉發(fā)國家發(fā)展改革委關于放開部分服務價格意見的通知》（贛發(fā)改收費〔2014〕1423號）、《江西省發(fā)展改革委關于印發(fā)全省經(jīng)營服務性收費項目清理結果的通知》（贛發(fā)改收費〔2015〕995號）、《贛州市物價局關于放開物業(yè)服務收費的通知》（贛市價價字〔2016〕61號）文件規(guī)定，我市除保障性住房外的物業(yè)服務收費已經(jīng)放開，實行市場調(diào)節(jié)價。為進一步規(guī)范新的價格管理形式下的物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《江西省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)及有關規(guī)定，現(xiàn)將有關事項通知如下：
一、本通知所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同或協(xié)議的約定，對房屋及其相關設施、設備、場地進行公共性服務、專項性服務以及提供其它與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經(jīng)營服務，按規(guī)定向開發(fā)建設單位或業(yè)主、使用人收取的費用。
(一)公共性服務。主要包括：物業(yè)服務區(qū)域的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等服務。
(二)專項性服務。主要包括：電梯、消防、地下停車場、轉供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設備運行服務。
(三)其它特約性服務。主要包括代辦性服務、特約服務和多種經(jīng)營性服務。
二、市、縣（市、區(qū)）政府價格主管部門會同房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
三、保障性住房物業(yè)服務收費和停車服務收費實行政府指導價，其收費管理辦法另行制定。除保障性住房外的其它物業(yè)（含前期物業(yè)）服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由開發(fā)建設單位、業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
四、物業(yè)服務收費屬經(jīng)營服務性收費，應當遵循合理、公開、公平以及收費與服務水平相適應的原則，提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。物業(yè)服務企業(yè)對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一類型的物業(yè)服務，應按統(tǒng)一標準收費。
五、公共性物業(yè)服務費用主要由以下項目構成：
(一)管理、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
(三)物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
(四)物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
(五)物業(yè)服務區(qū)域秩序維護和安全防范協(xié)助費用；
(六)物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；
(七)直接用于物業(yè)服務區(qū)域的固定資產(chǎn)折舊費；
(八)**為服務而發(fā)生的合理支出；
(九)法定稅金；
(十)合理利潤。
六、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務收費。未成立業(yè)主委員會的，采取包干制形式；已成立業(yè)主委員會的，可以在合同中約定采取包干制或者酬金制等形式。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務費用中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
七、開發(fā)建設單位在申請辦理房屋預售許可證前，應與依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并向房管部門和價格主管部門備案。
開發(fā)建設單位在物業(yè)銷售時應向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約，并在銷售期間，將前期物業(yè)服務合同明確的物業(yè)服務收費等內(nèi)容在交易場所醒目位置進行公示。物業(yè)買受人在購買物業(yè)時，應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。
開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。
八、前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但在合同期限未滿，住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
九、物業(yè)交付前，開發(fā)建設單位應當依照前期物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費，用于物業(yè)交付前的物業(yè)服務，物業(yè)交付后的物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。開發(fā)建設單位限定購房人辦理交付手續(xù)的時間不得少于兩個月。
開發(fā)建設單位送達書面交付通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務費由物業(yè)買受人交納（物業(yè)服務費計費起始時間以文件送達后兩個月的時間為準。送達時間的認定：開發(fā)建設單位以傳真方式發(fā)出的，以發(fā)出日期為送達日；以專人手遞方式發(fā)出的，取得買受人簽收日為送達日，如買受人拒絕簽收的，以該通知留置于買受人的住所或房屋買賣合同載明的地址之日為送達日；以掛號郵寄、特快專遞發(fā)出的，寄出后第5日為達送日；以短信、微信方式發(fā)出的以發(fā)送的時間視為送達日。開發(fā)建設單位在《贛南日報》或《贛州晚報》上進行公告的，自公告之日起第五日視為送達）。
納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)（含地下車庫車位），物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位按合同約定標準交納。
開發(fā)建設單位出售物業(yè)時，承諾或者約定減免物業(yè)服務費的，由開發(fā)建設單位承擔。
十、物業(yè)服務收費根據(jù)法定產(chǎn)權建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證（或不動產(chǎn)權證）的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。未辦理產(chǎn)權證明的，以購房合同中的建筑面積為準。
十一、業(yè)主應當按時足額繳納物業(yè)服務費，物業(yè)服務費的收取方式由雙方在物業(yè)服務合同中約定。
業(yè)主不依合同約定交納物業(yè)服務費，業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
房屋所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
十二、物業(yè)服務企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務收費標準應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。調(diào)整物業(yè)服務收費標準應當在業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的在社區(qū)居委會）的組織下，履行以下程序：1、制定調(diào)價方案，接受第三方審計；2、公布調(diào)價方案和審計結果，公示時間不少于20天；3、公示結束后，書面征求（或業(yè)主現(xiàn)場表決）、收集全體業(yè)主意見；4、公示征求意見結果，公示內(nèi)容包括收集到的業(yè)主意見情況，并在公開場合公布，公示時間不少于20天；5、公布物業(yè)服務企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務收費標準結果及執(zhí)行新物業(yè)服務收費標準的起始日期。
十三、利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備、公共場地設置戶外廣告、停車場或從事其它經(jīng)營活動獲取的收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以用于減輕業(yè)主繳納物業(yè)服務費用的負擔，或按照業(yè)主大會的決定使用。經(jīng)營收益應建立專戶管理，收支情況至少每半年向全體業(yè)主公布一次。
占用物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、綠地或者**場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路的暢通。
十四、住宅小區(qū)（除保障性住房外）停車服務收費屬專項性服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)接受委托，按照停車服務合同（或物業(yè)服務合同）約定內(nèi)容提供服務并收費。物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全車輛停放服務管理制度，做好車輛進出管理登記，停車場所保潔、排水、照明、監(jiān)控（巡視），維持良好的交通秩序和日常維護等服務工作。
十五、物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公共園林綠化用水、居民住宅樓內(nèi)電梯、樓道照明、車庫（停車場）、二次供水、中央空調(diào)、電子對講門、消防設施設備等直接服務于居民生活的附屬設施的用水用電用氣，以及業(yè)主自行管理的物業(yè)服務用水用電用氣，執(zhí)行居民生活用水用電用氣價格（電價指居民用電類別的合表電價）；物業(yè)服務企業(yè)辦公、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)**經(jīng)營以及樓外附屬設施用水用電用氣按其實際用水用電用氣性質(zhì)執(zhí)行相應類別水電氣價。
十六、供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當依法承擔物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)各單位自有產(chǎn)權權屬的管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等設施新建或改造到戶的，單位應當向最終用戶提供收費到戶的服務。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關工作。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。
十七、物業(yè)服務企業(yè)不得向進入小區(qū)執(zhí)行公務、搶修、檢修、救護等特種車輛，進行公用配套設施建設、維護、施工的單位，以及為業(yè)主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取**費等相關費用。
十八、業(yè)主或使用人需對物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務企業(yè)應與其簽訂裝修管理協(xié)議，可以約定在申報裝修時收取一定的裝修履約保證金，但最高不得超過2000元/套。裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞，或已自行修復且無違約責任的，經(jīng)雙方確認后，物業(yè)服務企業(yè)應在10日內(nèi)全額退還裝修履約保證金。
裝修履約保證金用于修復裝修期間損壞的公共部位、共用設施設備和承擔違約責任。業(yè)主或使用人不修復，物業(yè)服務企業(yè)因業(yè)主不配合難以代為修復的，應按規(guī)定報告有關主管部門依法處理，裝修履約保證金用于補充專項維修資金。
十九、提倡新簽訂物業(yè)服務合同的，將電梯、中央空調(diào)、轉供電、消防設施運行費（合同未約定的維修費除外）統(tǒng)一納入公共性物業(yè)服務收費。
電梯、中央空調(diào)、轉供電、二次供水、消防等設施運行費未納入公共性物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照專項性服務項目的收費方式據(jù)實向受益業(yè)主公平、合理分攤，并每季度公布一次。物業(yè)服務企業(yè)不得自立名目另外單獨收取裝修期間電梯運行費、衛(wèi)生保潔費等費用。
電梯、中央空調(diào)、消防設施運行費用分攤公式：用戶使用建筑面積×［（耗費＋人工費）÷總使用建筑面積］
（耗費包括：電費、維保費、年檢費、測試費、校驗費、特種設備保險費、材料配件費等費用）
轉供電、二次供水費用分攤公式：用戶實用量×（單價＋總損耗費÷全部用戶實用量）
二十、新建商品房住宅小區(qū)二次供水設施執(zhí)行2014年《贛州市城鎮(zhèn)生活飲用水二次供水管理辦法》（贛州市人民政府令第七十號）的規(guī)定，應全部委托供水企業(yè)設計、施工，竣工驗收后移交供水企業(yè)管理維護，二次供水費用實行同城同價，按照物價部門核定標準執(zhí)行。各縣（市、區(qū)）二次供水價格由當?shù)貎r格主管部門制定。
二十一、房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修（物業(yè)服務合同約定應由物業(yè)服務企業(yè)承擔的除外）、更新、改造項目從專項維修資金中列支。未交存住宅專項維修資金的小區(qū)由受益業(yè)主據(jù)實分攤。
二十二、裝修垃圾可以由業(yè)主、使用人自行清運，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為清運，委托清運垃圾收費標準由雙方協(xié)商確定，不能強行服務并收費。
二十三、代收費項目和標準要在購房合同或合同的補充協(xié)議中明確，不得自立收費項目或超標準收費，并在用戶申請開通時收取。開發(fā)建設單位不能在交房時以未繳清代收費為由，拒絕或拖延辦理交房手續(xù)。
代辦性服務、特約服務收費應遵循自愿原則，不能強行代辦并收費，其收費標準由業(yè)主或其它委托單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商約定。
二十四、物業(yè)服務企業(yè)應嚴格遵守《價格法》《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》等法律、法規(guī)和有關價格政策，加強價格自律，自覺規(guī)范價格行為，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務；嚴格落實明碼標價制度，在住宅小區(qū)醒目位置張貼《物業(yè)服務收費公示牌》，公示內(nèi)容包括：物業(yè)服務企業(yè)名稱及聯(lián)系電話、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、12358價格監(jiān)督電話等信息。
二十五、房地產(chǎn)主管部門負責對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)違反房地產(chǎn)相關法律法規(guī)的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及有關規(guī)定予以查處。
二十六、價格主管部門負責對物業(yè)服務價格行為進行監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)的價格違法違規(guī)行為，依據(jù)《價格法》《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)及有關規(guī)定予以查處。
二十七、凡此前規(guī)定與本通知不相符的，以本通知為準。
贛州市物價局
贛州市房地產(chǎn)管理局
2017年10月18日
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